Acheter en concubinage

Malgré l'instauration du Pacs, la vie en concubinage n'est pas toujours simple sur le plan légal, surtout quand il s'agit d'investir. Plusieurs solutions s'offrent aux couples de concubins voulant acheter ensemble le logement familial.


L'indivision

C'est la solution la plus courante. En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu'ils en détiennent une part égale. L'acte d'achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition, notamment en matière d'emprunt.

Dans la mesure du possible, mieux vaut tout de même que cette répartition légale de la propriété du bien corresponde le plus possible à la réalité de l'apport de chacun. Pour deux raisons :

1. En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et réclamer des droits à 60% sur le cadeau ainsi offert.

2. En cas de séparation, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra d'abord en prouver la réalité et ensuite démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.

Si les concubins ont signé un pacte civil de solidarité avant d'acheter le logement, ils sont propriétaires indivis par moitié du logement, sauf mention contraire insérée dans l'acte d'achat. Et cela même si l'un des deux prouve qu'il a contribué davantage à l'acquisition.

Si les concubins veulent éviter ces inconvénients, mieux vaut donc faire établir un contrat de prêt au moment de la signature de l'acte. Rien n'empêche non plus par la suite le concubin concerné de signer une reconnaissance de dette, voire de reconnaître la dette dans une clause de son testament.

Les inconvénients
L'indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le Code Civil, "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" (article 815).

Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l'union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente. Il en est de même en cas de décès d'un des deux concubins : ses héritiers (enfants ou à défaut ascendants ou frères et sœurs) se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent donc, eux aussi, provoquer la vente du logement. Plusieurs solutions sont possibles pour limiter ce risque.

1. Les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire. D'une durée maximale de cinq ans, cette convention, renouvelable, interdit toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur. Elle est particulièrement utile en cas de décès.

2. Les concubins peuvent signer un pacte civil de solidarité (Pacs). Comme le conjoint survivant, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut, en effet, demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial, moyennant le versement éventuel d'une soulte aux héritiers. Mais cette attribution est laissée à la libre appréciation des tribunaux.

3. Les concubins peuvent prévoir l'insertion d'une clause de rachat au profit du survivant. Dans ce cas, ce dernier pourra racheter leurs quote-parts aux héritiers du défunt.

Autre inconvénient de l'union libre par rapport au mariage, la cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal (environ 6/7%).

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